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重磅!2018全国城市新排名出炉!徐州二线城市稳了!

发布时间:2018-09-14 07:19:24 已有: 人阅读

  根据这个标准中国共有36座二线城市,重庆和天津这两座直辖市在发展中占有额外优势,暂不纳入评价体系。

  旅游界有一种说法,“秦唐看西安,明清看北京,两汉看徐州”徐州,有2600年的建城史,江苏境内最早的城邑,占地面积11571km²,苏北最大的城市之一,地处江苏省、山东省、安徽省、河南省,四省交汇处,淮海经济区的几何中心。

  徐州的发展,还要从淮海经济区说起——成立于1986年,中国最早的区域性经济合作组织之一,横跨苏、鲁、豫、皖四省,覆盖20个设区市。

  2017年淮海经济区,常住人口高达1.3亿人,和长三角、京津冀城市群相当,但生产总值仅5.5万亿元,人均GDP只有4.2万元,和全国人均GDP 5.9万元相比,低了40%。可见长久以来,淮海经济区,虽有较好的地理位置,人口也多,但多年以来,一直不温不火。

  由卫星抓取的人造地表可以看出,淮海各城市的建设,都是零星的小组团,对比长三角城市群,明显以上海为核心,周边聚集成更多的中心,如苏州、无锡、常州等,同时,距离较远的南京、杭州、合肥,也自成核心,带动周边城市发展。

  经济总量最大的徐州,2017年才实现GDP6606亿元,和北京2.8万亿、上海3万亿、深圳2.2万亿的经济体量,不可同日而语,也就无法带动整个区域的发展。

  从徐州的常住人口规模上看,近5年常住人口平稳增长,累计增加了17万,在淮海地区,属于稳定增长型大规模城市。

  但对比徐州常住人口规模,和户籍人口规模,会发现近10年,常住人口均低于户籍人口,人口流出比例逐年增高,可见

  虽位于四省交汇,看似地理位置优越,实则不断被四省的省会,抽走劳动力,成为规模性劳务输出城市,产业基础相对薄弱。

  从徐州的人口结构上看,劳动力人口比例为61%,小学生人口比例为10.4%,人口城镇化为61%——

  ,2017年成交面积达1184万方,近10年复合增长率12.7%,南京仅2.3%。成交金额742亿,近10年复合增长率24.2%,南京为11.4%。

  但具体到人地关系来看,徐州在2011年以前,城市的扩张速度,就远大于人口聚集度,尤其是2009 -2011年期间,新增建成区面积高达43 km²,新增人口密度骤降至0.22万人/km²。

  直接导致,在2015-2016年,全国房价普涨的情况下,徐州的房价基本停滞,2015年1月到2016年12月,历经24个月,房价仅上涨2%,同期全国平均房价上涨11%。

  ,到2013-2015年期间,仅新增2 km²,人口聚集的规模,反超城市的扩张速度,新增人口密度上升至3.85万人/km²。

  到了2017年2月,徐州房价开始反弹,同年6月,徐州确定为“淮海经济区中心城市”,房价顺势快速爬升,截止2018年8月,15个月的时间,徐州房价上涨了32%,同期全国仅上涨5%。

  徐州2017年城镇化率63.8%,城市的空间发展,仍以聚核为主,将围绕中心城区,扩大外围建设规模,城市开始走向规模化,

  结合人口的市场机会,在这三个区域,适宜做一些首置首改的项目,附带教育配套,会成为项目的高溢价点。

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